احتساب القيمة الإيجارية للأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي على أساس أجرة المثل طبقًا لأحكام القانون المدني

0
24

أن الموضوع عُرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة

فى 27 من يناير عام 2021م الموافق 14 من جمادى الآخرة عام ١٤٤2هـ؛ فتبين لها أن الدستور ينص في المادة (8) منه على أن: يقوم المجتمع على التضامن الاجتماعي. وتلتزم الدولة بتحقيق العدالة الاجتماعية وتوفير سبل التكافل الاجتماعي بما يضمن الحياه الكريمة لجميع المواطنين على النحو الذي ينظمه القانون. وينص في المادة (29) منه على أن: الزراعة مقوّم أساسي للاقتصاد الوطني. وتلتزم الدولة بحماية الرقعة الزراعية وزيادتها، وتجريم الاعتداء عليها، كما تلتزم بتنمية الريف ورفع مستوى معيشة سكانه وحمايتهم من المخاطر البيئية، وتعمل على تنمية الإنتاج الزراعي والحيواني وتشجيع الصناعات التي تقوم عليها. وتلتزم الدولة بتوفير مستلزمات الإنتاج الزراعي والحيواني، وشراء المحاصيل الزراعية الأساسية بسعر مناسب يحقق هامش ربح للفلاح، وذلك بالاتفاق مع الاتحادات والنقابات والجمعيات الزراعية، كما تلتزم الدولة بتخصيص نسبة من الأراضي المستصلحة لصغار الفلاحين وشباب الخريجين، وحماية الفلاح والعامل الزراعي من الاستغلال، وذلك كله على النحو الذي ينظمه القانون. وأن المادة (89) من القانون المدني تنص على أن: يتم العقد بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين، مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد، وتنص المادة (90) منه على أن: 1-التعبير عن الإرادة يكون باللفظ وبالكتابة وبالإشارة المتداولة عرفًا، كما يكون باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكًّا في دلالته على حقيقة المقصود. 2-ويجوز أن يكون التعبير عن الإرادة ضمنًا، إذا لم ينص القانون أو يتفق الطرفان على أن يكون صريحًا، وتنص المادة (558) منه على أن: الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم، وتنص المادة (562) منه على أنه: إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها، أو تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل، وتنص المادة (563) منه على أنه: إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة. وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبّه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها: (أ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور، إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر، فإذا كانت المدة أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف…، وتنص المادة (598) منه على أن: ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وتنص المادة (599) منه على أنه: (1) إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة، وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة (563).

كما تبين للجمعية العمومية أن المادة (9) من المرسوم بقانون (178) لسنة 1952 بشأن الإصلاح الزراعي، تنص على أن: توزع الأرض المستولى عليها في كل قرية على صغار الفلاحين بحيث يكون لكل منهم ملكية صغيرة لا تقل عن فدانين ولا تزيد على خمسة أفدنة تبعًا لجودة الأرض.ويشترط فيمن توزع عليه الأرض: (أ) أن يكون مصريًا بالغًا سن الرشد لم يصدر ضده حكم في جريمة مخلة بالشرف. (ب) أن تكون حرفته الزراعة. )ج) أن يقل ما يملكه من الأرض الزراعية عن خمسة أفدنة، وتكون الأولوية لمن كان يزرع الأرض مستأجرًا أو مزارعًا، ثم لمن هو أكثر عائلة من أهل القرية، ثم لمن هو أقل مالا منهم، ثم لغير أهل القرية، ولا يجوز أخذ الأراضي التي توزع بالشفعة، وتنص المادة (12) منه– المعدلة بموجب القانون رقم (82) لسنة 1963– على أن: تنشأ هيئة عامة تسمى الهيئة العامة للإصلاح الزراعي تكون لها الشخصية الاعتبارية وتتبع وزارة الإصلاح الزراعي وإصلاح الأراضي، ويصدر بتنظيمها قرار من رئيس الجمهورية… وتتولى الهيئة عمليات الاستيلاء والتوزيع وإدارة الأراضي المستولى عليها إلى أن يتم توزيعها وفقا للقانون…، وتنص المادة (31) منه على أنه: ابتداء من السنة الزراعية التالية للعمل بهذا القانون، تنظم العلاقة بين مستأجر الأرض ومالكها وفقًا لأحكام المواد الآتية…، وتنص المادة (32) منه– المعدلة بموجب القانون رقم (52) لسنة 1966– على أن: يكون تأجير الأراضي الزراعية لمن يتولى زراعتها بنفسه، ولا يجوز للمستأجر تأجيرها من الباطن أو التنازل عن الإيجارة للغير أو مشاركته فيها. ويقع باطلا كل تعاقد يتم بالمخالفة للحكم المتقدم، ويشمل البطلان أيضا العقد المبرم بين المؤجر والمستأجر الأصلي…، وتنص المادة (33) منه على أنه: لا يجوز أن تزيد قيمة الأجرة السنوية للأرض الزراعية على سبعة أمثال الضريبة العقارية السارية…، وتنص المادة (35) منه– المعدلة بموجب القانون رقم (67) لسنة 1975– على أنه: لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء الأطيان المؤجرة ولو عند انتهاء المدة المنصوص عليها في العقد إلا إذا أخل المستأجر بالتزام جوهري يقضى به القانون أو العقد، وفى هذه الحالة يجوز للمؤجر أن يطلب من المحكمة الجزئية المختصة– بعد إنذار المستأجر– فسخ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر من الأرض المؤجرة…، وتنص المادة (35) مكررًا (أ) منه، المضافة بموجب القانون رقم (52) لسنة 1966، على أنه: استثناء من حكم المادة (35) يجوز لمجلس إدارة الهيئة العامة للإصلاح الزراعي إلغاء عقود إيجار الأراضي المستولى عليها تنفيذًا لقانون الإصلاح الزراعي، والأراضي التي تؤول ملكيتها إلى الدولة وتسلم إلى الهيئة بناء على قانون، والأراضي التي تشتريها الهيئة، كما يجوز لمجلس إدارة كل من الهيئات والمؤسسات العامة التابعة لوزارة الإصلاح الزراعي واستصلاح الأراضي، إلغاء عقود إيجار الأراضي التي ترى الدولة إسناد إدارتها واستغلالها أو التصرف فيها إليها، وذلك كله إذا استلزم الإلغاء إجراءات استصلاح تلك الأراضي أو توزيعها أو التصرف فيها طبقًا للقانون، أو اذا اقتضى ذلك تخصيص العقار لغرض ذي نفع عام، أو اذا أخل المستأجر بالتزام جوهري يقضى به القانون أو العقد. وفى حالة إلغاء العقد بسبب إخلال المستأجر بأي من التزاماته، يجب أن يسبق قرار مجلس الإدارة بالإلغاء إخطار المستأجر بالطريق الإداري بأسباب الإلغاء، ويجوز له إبداء وجهة نظره ودفاعه إلى مجلس الإدارة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ الإخطار…. وتبين للجمعية العمومية أن المادة (33) منه- المستبدلة بموجب القانون رقم (96) لسنة 1992- تنص على أن: تحدد قيمة الأجرة السنوية للأراضي الزراعية باثنين وعشرين مثلا للضريبة العقارية السارية…، وأن المادة (33) مكررًا (ز) منه- المستبدلة بموجب القانون ذاته- تنص على أن: تنتهي عقود إيجار الأراضي الزراعية نقدًا أو مزارعة السارية وقت العمل بأحكام هذا القانون بانتهاء السنة الزراعية 96/1997 ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك… وتسري أحكام القانون المدني– بما فيها ما يتعلق بتحديد القيمة الإيجارية على عقود الإيجار المذكورة في الفقرتين السابقتين عند انقضاء مدة السنوات الخمس المشار اليها. وأن المادة الثانية من المرسوم بقانون رقم (178) لسنة 1952- المستبدلة بموجب القانون رقم (96) لسنة 1992 المشار إليه- تنص على أن: تسري القيمة الإيجارية للأراضي الزراعية المحددة باثنين وعشرين مثلا للضريبة العقارية السارية على عقود الإيجار القائمة في تاريخ العمل بهذا القانون اعتبارًا من أول السنة الزراعية التالية لهذا التاريخ،. وتنص المادة الثالثة منه على أن: تسرى على عقود إيجار الأراضى الزراعية التي تبرم اعتبارًا من تاريخ العمل بهذا القانون الأحكام الواردة في الفصل الأول من الباب الثانى من الكتاب الثانى من القانون المدنى.

كما تبين للجمعية العمومية أن المادة السادسة من القانون رقم (3) لسنة 1986 بشأن تصفية بعض الأوضاع المترتبة على قوانين الإصلاح الزراعي، تنص على أنه: فيما عدا الأراضي الخاضعة للقانون رقم (50) لسنة 1969 المشار إليه، يجوز لمجلس إدارة الهيئة العامة للإصلاح الزراعي التصرف في أراضي الإصلاح الزراعي بالممارسة لواضعي اليد عليها بالثمن الذي تقدره اللجنة العليا لتقدير أثمان أراضي الدولة، وذلك بالشروط ووفقًا للضوابط والأوضاع التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون، وتنص المادة السابعة منه على أن: يلغى كل نص يتعارض مع أحكام هذا القانون، وتنص المادة الثامنة منه على أن: يتم الانتهاء من تنفيذ هذا القانون في مدة أقصاها سنتان، على أن تصدر اللائحة التنفيذية له بقرار من وزير الزراعة. وتنص المادة (8) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم (3) لسنة 1986 المشار إليه الصادرة بقرار وزير الزراعة رقم (877) لسنة 1986 على أنه: فيما عدا الأراضي الخاضعة لأحكام القانون رقم (50) لسنة 1969 المشار إليه تجرى مديرية الإصلاح الزراعي المختصة حصر ومسح أراضي الإصلاح الزراعي محل وضع اليد، وتعرض بيانات هذه الأراضي على مجلس إدارة الهيئة عن طريق الإدارة العامة للاستيلاء والتوزيع، للنظر في التصرف فيها بالممارسة لواضعي اليد عليها وفقًا للشروط والأوضاع الآتية: 1-أن يكون طالب الشراء متمتعًا بجنسية جمهورية مصر العربية… 4- أن يتم البيع بالثمن الذي تقدره اللجنة العليا لتقدير أثمان أراضي الدولة… ويضع مجلس إدارة الهيئة العامة للإصلاح الزراعي نموذج عقد البيع متضمنا الشروط السابقة والشروط الأخرى التي يقررها المجلس.

واستظهرت الجمعية العمومية أن المشرع بموجب أحكام القانون رقم (96) لسنة 1992 بتعديل بعض أحكام قانون الإصلاح الزراعي المشار إليه، قد تدخل لوضع حدٍّ للامتداد القانوني لعقود إيجار الأراضي الزراعية بمدة خمس سنوات تنتهى بانتهاء السنة الزراعية 96/1997 ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك، تعود بعدها إلى مالك الأرض كافة الحقوق المترتبة على حق الملكية من تصرف واستغلال وفقًا لأحكام القانون المدني، وبمقتضى هذا القانون عمد المشرع إلى استحداث تنظيمٍ جديدٍ لحدود العلاقة الإيجارية، حيث تحررت عقود إيجار الأراضى الزراعية كليًّا من ضوابط القواعد الآمرة التى كان معمولا بها بقانون الإصلاح الزراعي، ومنها تحديد القيمة الإيجارية، لتصير خاضعة اعتبارًا من نهاية السنة الزراعية 96 /1997 لتنظيم الشريعة العامة الواردة بالقانون المدنى، مما ينتفى معه، اعتبارًا من هذا التاريخ، أى أصل شرعية لما يمكن أن يقرر حدًّا أقصى للقيمة الإيجارية، التى غدت بدورها متحررة من قيود التحديد المسبق، جارية مجرى الاتفاق بين المالك والمستأجر، وهو ما يسري على كافة عقود إيجار الأراضي الزراعية السارية وقت العمل بأحكام القانون رقم (96) لسنة 1992 المشار إليها، ومنها عقود إيجار الأراضي الزراعية المبرمة بين الهيئة العامة للإصلاح الزراعي ومستأجري الأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي، عملا بالقاعدة الأصولية في تفسير النصوص التشريعية أن العام يؤخذ على عمومه ما لم يأت ما يخصصه، ويظل المطلق على إطلاقه ما لم يقيد، وأنه لا اجتهاد مع صراحة النص، وقد قرر المشرع في القانون رقم (96) لسنة 1992 في مادته الثالثة سريان أحكام القانون المدني على عقود إيجار الأراضي الزراعية التي تبرم اعتبارًا من تاريخ العمل به دون تفرقة بين الأراضي الزراعية المؤجرة من أشخاص القانون الخاص والأراضي المؤجرة من الهيئة العامة للإصلاح الزراعي.

وحيث إن الثابت من الأوراق أنه لدى قيام الهيئة العامة للإصلاح الزراعي بالاستيلاء على الأراضي الزائدة قِبل الخاضعين لقوانين الإصلاح الزراعي، تقوم بربط هذه المساحات على واضعي اليد عليها مقابل إيجار سنوي يحدد طبقًا لأحكام المرسوم بقانون رقم (178) لسنة 1952، ومن ثم تعد العلاقة بين الطرفين في هذه الحالة علاقة إيجارية وإن لم يتم إثباتها بالكتابة، ومن الحالات المعروضة أنه لدى الاستيلاء قبل الخاضعة/ هانم أحمد رزق، طبقًا لأحكام القانون رقم (127) لسنة 1961 بتعديل بعض أحكام قانون الإصلاح الزراعي المشار إليه، قامت الهيئة بربط مساحة (5س/6ط) بناحية بردين بمركز الزقازيق على السيد/ مصطفى محمد بخيت، الذي يضع اليد على هذه المساحة منذ عام 63/1964، كما قامت الهيئة بربط مساحة (18س/12ط) بناحية طلحة بردين بمركز الزقازيق على السيد/ علي إبراهيم رمضان، من المساحات المستولى عليها قبل الخاضعة/ مارسيل أدرمان هانوف، اعتبارًا من تاريخ وضع يده على هذه المساحة عام 66/1967، وتم تحصيل القيمة الإيجارية من المذكورين بواقع (7) أمثال الضريبة العقارية المربوطة حتى تاريخ العمل بالقانون قم (96) لسنة 1992 بتعديل بعض أحكام قانون الإصلاح الزراعي المشار إليه، ثم قامت الهيئة بتحصيل القيمة الإيجارية بواقع (22) مثل الضريبة بعد العمل بأحكام القانون المشار إليه حتى الآن.

وإذ عمد المشرع في القانون رقم (96) لسنة 1992 المشار إليه إلى إلغاء ذلك التنظيم القانوني المحدد للقيمة الإيجارية بنهاية السنة الزراعية 96/1997 محررًا إياها من قيود القانون إلى الاتفاقات المتبادلة بين أطراف التعاقد طبقًا لأحكام القانون المدني باعتباره الشريعة العامة المنظمة لهذه الحقوق، ومن ثم يكون للهيئة العامة للإصلاح الزراعي الاتفاق مع مستأجري الأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي، على القيمة الإيجارية السنوية لهذه الأراضي، دون التقيد بنسبة محددة من الضريبة العقارية المفروضة على الأراضي الزراعية.

ومن حيث إنه عن مدى ولاية الهيئة العامة للإصلاح الزراعي في الاستغلال والتصرف في الأراضي الزراعية المستولى عليها حال انتهاء العلاقة الإيجارية مع مستأجري هذه الأراضي، فإن البيّن من استقراء التطور التشريعي لقوانين الإصلاح الزراعي، بدءًا بالمرسوم بقانون رقم (178) لسنة 1952 بشأن الإصلاح الزراعي، ومرورًا بالقانون رقم (127) لسنة 1961 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (178) لسنة 1952، والقانون رقم (15) لسنة 1963 بحظر تملك الأجانب للأراضي الزراعية وما في حكمها، والقانون رقم (50) لسنة 1969 بتعيين حد أقصى لملكية الأسرة والفرد من الأراضي الزراعية وما في حكمها، والقانون رقم (3) لسنة 1986 بشأن تصفية بعض الأوضاع المترتبة على قوانين الإصلاح الزراعي، أنها قد جعلت الأصل في التصرف في الأراضي المستولى عليها هو توزيعها على صغار الفلاحين، وتكون الأولوية لمن كان يزرع الأرض مستأجرًا، ثم أجازت للهيئة العامة للإصلاح الزراعي استثناء من هذا الأصل العام أن تسلك في التصرف سبلا غير توزيع الأرض، سواء كان للجهات العامة لتنفيذ مشروعات ذات نفع عام، أو لواضعي اليد على هذه الأراضي بشروط معينة، أو التصرف بالمزاد العلني في هذه الأراضي فيما يتعلق بالأراضي الخاضعة لأحكام القانون رقم (50) لسنة 1969 المشار إليه وذلك بضوابط خاصة، ومن ثم يتعين على الهيئة حال سلوك إحدى السبل التي أجازها المشرع أن تتبع ما تضمنته هذه القوانين من أحكام وقواعد وإجراءات، وإلا وقع تصرفها مخالفًا للقانون.

لـــذلــــك

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى:

أولا: أن القيمة الإيجارية للأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي في الحالتين المعروضتين تُقدر بأجرة المثل طبقًا لأحكام القانون المدني.

ثانيا: أن تصرف الهيئة العامة للإصلاح الزراعي في الأراضي الزراعية في الحالتين المعروضتين مقيد بالشروط ووفقًا للضوابط والأوضاع المبينة بقوانين الإصلاح الزراعي.

image 42 725x1024 - احتساب القيمة الإيجارية للأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي على أساس أجرة المثل طبقًا لأحكام القانون المدني
image 43 725x1024 - احتساب القيمة الإيجارية للأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي على أساس أجرة المثل طبقًا لأحكام القانون المدني
image 44 725x1024 - احتساب القيمة الإيجارية للأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي على أساس أجرة المثل طبقًا لأحكام القانون المدني
image 45 725x1024 - احتساب القيمة الإيجارية للأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي على أساس أجرة المثل طبقًا لأحكام القانون المدني
image 46 725x1024 - احتساب القيمة الإيجارية للأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي على أساس أجرة المثل طبقًا لأحكام القانون المدني
image 47 725x1024 - احتساب القيمة الإيجارية للأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي على أساس أجرة المثل طبقًا لأحكام القانون المدني
image 48 725x1024 - احتساب القيمة الإيجارية للأراضي الزراعية المستولى عليها طبقًا لقوانين الإصلاح الزراعي على أساس أجرة المثل طبقًا لأحكام القانون المدني

ترك الرد

من فضلك ادخل تعليقك
من فضلك ادخل اسمك هنا